מכירת דירה שהתקבלה במתנה

קיבלתם דירה (או חלק מדירה) במתנה? מזל טוב. רוצים למכור אותה?

כדאי לבדוק באילו תנאים. ראשית, חשוב להבהיר כי כאשר מדובר על מתנה, הכוונה למתנה ללא תמורה כלל, גם אם חלקית, קטנה או שולית.

השאלה המהותית ביותר במכירת דירה שהתקבלה במתנה היא גובה המס אותו על המוכר לשלם.

חוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963 מבחין בין מצבים שונים, ובהתאם במס אשר על המוכר לשלם. החוק מנסה למנוע מצב בו ניתנת דירה במתנה כדי להתחמק מתשלום מס ועל כן קובע קריטריונים בהם צריך לעמוד כדי להיות זכאים לפטור מלא או חלקי.

אילו מיסים יש לשלם בעת קבלה או מכירה דירה שהתקבלה במתנה?

שני המיסים העיקריים הם מס רכישה ומס שבח.

מס רכישה משולם בעת רכישת (קבלת) הדירה.

מס שבח הוא המס המשולם על ידי המוכר בעת מכירת הדירה ועל כן רלבנטי יותר בנסיבות אלו.

המס משולם על הרווח – משמע הפער שבין המחיר בו נקנתה הדירה למחיר בו נמכרה. אם לא קיים שבח, אין צורך לשלם מס. שיעורי המיסים השונים משתנים בהתאם לאופי הנכס, אופי הבעלים וטיב העסקה.

מי יכול להעניק דירה במתנה?

כל אחד יכול לתת דירה במתנה. השאלה אם מידת הקרבה לנותן מזכה את המקבל בפטור ממס בעת מכירתה. בהתאם להוראות החוק,

"קרוב" הוא בן זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה. העברת דירה בין בני זוג, המתגוררים יחדיו באותה דירה, פטורה לחלוטין ממס שבח וממס רכישה.

ההגדרה של "בני זוג" חלה גם על ידועים בציבור וזוגות חד מיניים. העברת דירה בין אחים פטורה ממס שבח בתנאי שהדירה התקבלה בירושה מההורים או מהסבים.

דירה שהתקבלה במתנה ממי שאינו מוגדר "קרוב" על פי החוק, אינה פטורה ממס ונחשבת כעסקה רגילה.

כיצד ניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה?

גם אם הדירה התקבלה ממי שמוגדר "קרוב" לפי החוק, אין די בכך כדי לזכות בפטור ממס שבח. בהתאם לתיקון החוק משנת 2013, ישנם מספר קריטריונים נוספים בהם יש לעמוד.

החוק מבחין בעיקר בין מקרים בהם מקבל הדירה התגורר או לא התגורר בה וקובע פרק זמן מוגדר שמקבל הדירה צריך להחזיק בה טרם מכירתה, כדי לזכות בפטור ממס. פרק זמן זה מכונה גם "תקופת צינון".

חשוב לציין כי קריטריונים אלו חלים רק על דירות שניתנו במתנה לאחר אוגוסט 2013. על דירות שהתקבלו במתנה לפני מועד זה חלות תקופות צינון אחרות, בהתאם להוראות החוק דאז.

הקריטריונים הקבועים בחוק:

• על המוכר להיות מעל גיל 18.
• זוהי דירתו היחידה של המוכר.
• במידה והדירה לא שימשה למגורי המוכר, עליה להיות בבעלות המוכר למשך 4 שנים טרם מכירתה. אם הדירה התקבלה במתנה מהורה, עליה להיות בבעלות המוכר 3 שנים לפני מכירתה.
• במידה והמוכר התגורר בדירה לפני מכירתה, עליה להיות בבעלותו למשך 3 שנים טרם המכירה. ככל והמוכר אינו נשוי והדירה התקבלה במתנה מהורה, עליה להיות בבעלותו שנתיים לפני מכירתה. במקרה של נשוי או הורה יחיד, תקופת הצינון תעמוד על שנה אחת.

יצוין, כי מניין השנים ל"תקופת הצינון" ייספר מיום היותו של המוכר בן 18. לעניין זה, אם בשלוש השנים שקדמו לרכישת הדירה התקבלו לפחות 50% ממחיר הדירה במתנה, יראו בכך כקבלת הדירה במתנה.

לסיכום – לפני מכירת דירה שהתקבלה במתנה כדאי לבחון את הקריטריונים הקבועים בחוק על מנת לתכנן את הליך המכירה באופן שייטיב ביותר עם המוכר, מבחינת תשלומי מס.