3 דברים שחשוב לבדוק לפני שמוכרים דירה

מכירת דירה היא צעד לא פשוט עבור חלקנו וזאת לאור העובדה שמדובר במכירת נכס ששווי הכספי גבוה. אז מה חשוב לדעת? ממה חושב להיזהר? כל זאת במאמר שלפניכם.

בדיקת שווי הדירה ופרסום הדירה למכירה

על מנת שתוכלו לדעת מהו המחיר המשוער של הנכס שבידם עליכם לבדוק שווין של דירות שנמכרו ודווחו לרשות המיסים ואשר דומות לדירתכם (בגודלן ובאזור בו הן ממוקמות). אופציה נוספת הינה להיעזר בשמאי מקרקעין או במתווך מקרקעין.

טיפ- רצוי שלפני שהנכם מוציאים את הדירה למכירה תערכו שיפוץ קל בנכס, צבעו את היקרות לצורך ריענון הבית, תקנו את הדרוש תיקון כך תוכלו לעלות את ערך הדירה בפני קונים פוטנציאלים.

לאחר שבדקתם את שווי הנכס, והכנתם אותו למכירה תוכלו לפרסם אותו במדיות השונות בעצמכם או לחילופין לפנות למתווך מקרקעין שיפרסם בשמכם, יקבע עם קונים פוטנציאלים ויסייע לכם למכור את הנכס במחיר המקסימלי.

בדיקת רישום הזכויות בנסח טאבו

ככל שדירתכם רשומה בלשכת רישום המקרקעין יש להוציא נסח טאבו עדכני ולוודא כי רישום הזכויות כפי שמופיע בנסח הוא תקין ואין טעויות סופר (טעות בשם, טעות במספר תעודת הזהות).

כמו כן עיון בנסח יגלה לכם האם רובצים על הנכס עיקולים/שעבודים/ רישום משכנתא שטרם הוסר וכו'.

אלה הם הדברים שתמיד שגורים על פי של עורך הדין אריאל אורן בעניין זה: "האורים והתומים במקרקעין בטרם ניכנס לעסקה יהיו נסח הטאבו / אישור הזכויות".

על מנת להנפיק נסח טאבו כל שעליכם לעשות הוא להיכנס לאתר של אגף הרישום והסדר מקרקעין, להקליד את פרטי הנכס גוש, חלקה, תת חלקה (פרטים אלה רשומים במסמכים שונים הקשורים לנכס לרבות בטופס חשבון ארנונה, חוזה רכישה, ניתן לאתר פרטים אלה גם באמצעות האינטרנט) ולשלם אגרה.

במידה והנכס אינו רשום בטאבו, יהיה עליכם לפעול כדלקמן:

• דירה הרשומה במרשות מקרקעי ישראל – יש להזמין מסמך "אישור זכויות" מהמנהל דרך האינטרנט או באמצעות הגעה פיזית לסניף (הזמנת המסמך כרוכה בתשלום).
• הדירה רשומה בחברה משכנת – יש להזמין "אישור זכויות" מהחברה המשכנת או ממשרד עורכי דין הפועל מטעם החברה המשכנת.

היבטי מס בעסקאות מקרקעין

מס שבח

מס שבח הינו מס המוטל בגין עליית הערך שבין שווי הרכישה לשווי המכירה (להוציא הוצאות המותרות בניכוי). חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על המוכרים נכס חלה חובת תשלום מס שבח, אלא אם כן הם זכאים לפטור ממס זה.

פטור ממס שבח חל במקרים מסוימים, לדוגמא:

• פטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה (יש בחוק הגדרה למהי דירת מגורים יחידה).
• פטור בגין עסקת מתנה
• ירושה

ישנה חשיבות לשאלה האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין עסקת המכירה. יש לזכור שחוק מיסוי מקרקעין מורכב מאוד ועל כן בעניין זה מומלץ לפנות לעורך דין ולבצע מראש בדיקה האם הנכם זכאים לפטור או שעליכם לשלם.

חשוב לדעת כי תשלום מס שבח הינו תוך 60 ימים מיום מכירת הכנס.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל כאשר מאשרים תוכנית המעלה את שווי הנכס. היטל השבחה חל על מי שבמועד אישור התכנית היה הבעלים הרשום בנכס.

את ההיטל משלמים ביום מימוש הזכות. גובה ההיטל הינו 50% מעליית השווי של הנכס.

גם במקרה זה לבדיקה מקדמית חשיבות מכרעת הן על שווי הנכס והן על כדאיות העסקה ועל כן מומלץ להיעזר בעורך דין לשם הבדיקה וכדאיות העסקה.

סיכום – הליך מכירת נכס הינו מורכב וטומן בחובו סיכונים רבים. מתכננים למכור נכס? רוצים לעבור את התהליך בשלום? פנו לעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין והמיסוי על מנת שילווה אתכם בכל התהליך כולו.